Le principe des charges recuperables
Les charges locatives, aussi appelees charges recuperables, sont les depenses payees initialement par le proprietaire mais que le locataire doit rembourser. Elles sont limitativement listees par le decret du 26 aout 1987 et ne peuvent en aucun cas etre etendues par le bail.
En pratique, les charges representent entre 15 et 25% du loyer hors charges. Dans un immeuble collectif parisien, comptez en moyenne 50 a 80 euros/mois pour un T2.
Les charges que vous devez payer
Eau froide et chauffage collectif : consommation reelle ou repartition au tantieme. Entretien des parties communes : nettoyage des halls, escaliers, espaces verts. Ascenseur : electricite et entretien courant (mais pas les grosses reparations). Ordures menageres : taxe d'enlevement. Eclairage des parties communes.
Les charges que vous ne devez pas payer
Le proprietaire ne peut pas vous facturer : les travaux de gros entretien ou de remplacement (ravalement, toiture, ascenseur), les honoraires du syndic, l'assurance de l'immeuble, la taxe fonciere, ni les frais de gestion locative.
Tout ce qui releve de la vetuste ou de l'usure normale est a la charge du proprietaire. Le site service-public.fr propose un guide clair des repartitions.
La regularisation annuelle
Chaque annee, le proprietaire doit effectuer une regularisation des charges : il compare les provisions versees avec les depenses reelles. Si vous avez trop paye, il vous rembourse la difference. Si les charges reelles depassent les provisions, vous payez le complement — mais il doit vous fournir les justificatifs.
Vous disposez d'un delai de 6 mois apres reception du decompte pour contester les charges. Passé ce delai, le proprietaire ne peut plus reclamer de complement.
Que faire en cas de litige
Si votre proprietaire refuse de justifier les charges ou vous facture des elements non recuperables, commencez par un courrier recommande. En cas d'echec, saisissez la commission departementale de conciliation (gratuit) puis le tribunal judiciaire si necessaire. L'ADIL de votre departement offre des consultations juridiques gratuites.